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COMMENT S'APPRÉCIE LA LIMITE SÉPARATIVE D'UN BALCON À L'APLOMB D'UNE TOITURE ?

Le 14 juin 2022
COMMENT S'APPRÉCIE LA LIMITE SÉPARATIVE D'UN BALCON À L'APLOMB D'UNE TOITURE ?
Le Conseil d’Etat dans son arrêt du 25 mai 2022, M. B. et autre (n° 455127) a précisé qu’en cas de silence du PLU, la limite séparative d’un balcon à l’aplomb d’une toiture s’apprécie au regard des distances applicables aux façades.

Comment se calcule la distance à partir de la façade ?

C’est ce qu’indique en effet le Conseil d’Etat. En l’absence de règles particulières du plan local d’urbanisme, la limite séparative d’un balcon à l’aplomb d’une toiture ne s’apprécie pas au regard des distances applicables aux toitures. C’est la distance applicable aux façades qui doit être prise en compte.

Quelle est la limite séparative ?

M. G. a obtenu un permis de construire pour une maison individuelle dans cette affaire, par le maire de Divonne-les-Bains. Toutefois, MM. B., C. et I. ont saisi le tribunal administratif de Lyon afin d’annuler ce permis. Le juge de première instance a fait droit à leur demande. Le jugement a ensuite été annulé par la Cour administrative d’appel de Lyon.

Le Conseil d’Etat, une fois saisi, a constaté que le règlement du PLU ne faisait pas de mention particulière sur cette limite séparative.

Le juge affirme que des débordements de toiture doivent respecter une distance minimale par rapport à la limite séparative. Cette distance minimale équivaut à la moitié de la hauteur de la façade, mesurée à l’égout du toit ou au sommet d’un mur pignon avec un minimum de quatre mètres.

En l’espèce, pour cette construction, la façade se situe à cinq mètres de la limite séparative et sous le débord de toiture d’un mètre, se trouvent deux balcons qui se trouvent à quatre mètres de la projection verticale de cette limite.

La Cour administrative d’appel a commis une erreur de droit en expliquant que l’ensemble de la façade se trouvait à cinq mètres de la limite séparative, c’est-à-dire une distance supérieure à la moitié de la hauteur totale du mur pignon de neuf mètres. Le juge d’appel a fait abstraction des balcons en saillie alors que le PLU n’excluait pas cette prise en compte, même s’ils se trouvent à l’aplomb d’un débord de toiture.

Le Conseil d’Etat a donné raison aux requérants.

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