Loi n° 2026-553 du 29 juin 2026, art. 4 – article L. 152-6-11 du code de l’urbanisme
L’article 4 de la loi n° 2026-553 du 29 juin 2026 crée un nouvel article L. 152-6-11 du code de l’urbanisme. Dans les zones urbaines ou à urbaniser mentionnées à l’article L. 151-9, l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation d’urbanisme peut, par décision motivée, déroger aux règles relatives aux destinations du PLU ou du document en tenant lieu afin d’autoriser, par construction ou transformation, un bâtiment à destination principale d’habitation.
Cette faculté est encadrée. Le terrain doit être détenu par une personne publique ou une entreprise publique, ou avoir été cédé par l’une d’elles à un tiers en vue de loger ou d’héberger les bénéficiaires visés par le texte. En outre, au moins la moitié des locaux d’habitation créés doit leur être réservée.
Les bénéficiaires renvoient notamment aux agents publics civils ou militaires mentionnés par l’article L. 442-7 du code de la construction et de l’habitation et, dans les zones visées par l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989, à certains salariés d’établissements publics ou d’entreprises assurant un service public de transport de personnes.
La dérogation n’est donc ni générale ni automatique. L’autorité doit apprécier la nature du projet et sa zone d’implantation, vérifier les conditions foncières et s’assurer que le mécanisme de réservation des logements permet effectivement d’atteindre le seuil légal de 50 %.
Le dispositif se prolonge pendant l’exploitation du bâtiment. Le propriétaire doit justifier chaque année auprès de l’autorité compétente que la condition de réservation d’au moins 50 % des logements demeure satisfaite.
Si cette condition n’est plus respectée, ou si la déclaration annuelle n’est pas produite, l’autorité compétente met l’intéressé en demeure de mettre le bâtiment en conformité ou de produire la déclaration justificative dans un délai de trois mois. Si la mise en demeure reste sans effet, le bâtiment est réputé non conforme à l’autorisation.
Pour la collectivité ou l’établissement porteur du projet, il est donc utile de préparer dès l’autorisation un dispositif de suivi : identification des logements réservés, catégories de bénéficiaires, justificatifs annuels, responsable du contrôle et procédure interne en cas de diminution du taux de réservation.
Le même article 4 permet également au PLU de délimiter des secteurs dans lesquels les logements réalisés sur ce fondement sont à usage exclusif de résidence principale. La stratégie foncière, la rédaction du PLU et l’instruction des autorisations doivent donc être articulées.
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