Conseil d’État, Section, 31 mars 2026, n° 494252, publié au recueil Lebon
L’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme permet au juge administratif, lorsqu’il constate qu’un vice affectant une autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, de surseoir à statuer afin de laisser au bénéficiaire le temps d’obtenir une mesure de régularisation.
Le Conseil d’État rappelle que lorsque le vice est régularisable, le juge doit en principe mettre en œuvre ce mécanisme, sauf notamment s’il choisit l’annulation partielle prévue par l’article L. 600-5 ou si le bénéficiaire indique qu’il ne souhaite pas régulariser.
La difficulté jugée le 31 mars 2026 était particulière.
Un permis de construire avait été délivré pour une maison individuelle et une piscine. Pendant le contentieux, les règles d’urbanisme avaient évolué et le terrain d’assiette avait été classé dans une zone devenue inconstructible.
Le tribunal administratif en avait déduit que les vices constatés dans le permis ne pouvaient plus être régularisés.
Le Conseil d’État censure ce raisonnement.
Pour déterminer si un vice est régularisable, le juge doit certes tenir compte des règles d’urbanisme applicables à la date à laquelle il statue, mais uniquement en tant qu’elles sont relatives au vice qu’il a identifié.
Ainsi, le fait que le terrain soit désormais classé dans une zone inconstructible ne suffit pas, par lui-même, à interdire toute régularisation.
Il faut encore rechercher si les règles actuellement applicables rendent effectivement impossible la correction du vice constaté. Dans l’affaire jugée, le tribunal ne pouvait donc pas refuser toute régularisation en se fondant seulement sur le nouveau classement du terrain.
La solution est importante : une modification défavorable du PLU intervenue pendant le contentieux ne signifie pas automatiquement que le permis initial est définitivement perdu.
Le premier réflexe consiste à identifier très précisément le vice relevé par le juge.
Le contrôle de la régularisabilité ne porte pas indistinctement sur toutes les règles du nouveau PLU. Le Conseil d’État indique que seules doivent être prises en compte, à ce stade, les règles applicables à la date du jugement en tant qu’elles se rapportent au vice à corriger.
Ces règles peuvent notamment être celles applicables aux travaux sur des constructions existantes. Cette précision peut être déterminante lorsque la construction a déjà été partiellement ou totalement réalisée et que le nouveau document d’urbanisme interdit désormais les constructions nouvelles.
La régularisation peut également conduire à revoir l’économie générale du projet. Elle reste possible tant qu’elle n’impose pas un bouleversement tel qu’elle en changerait la nature même.
En pratique, le bénéficiaire du permis doit donc :
La même décision contient une seconde précision procédurale utile : lorsqu’une autorisation d’urbanisme a été transférée à un nouveau bénéficiaire, le titulaire initial comme le nouveau titulaire ont qualité pour exercer une voie de recours contre le jugement ayant annulé cette autorisation, même si un seul d’entre eux avait été mis en cause devant le premier juge.
Cette règle doit être intégrée à la stratégie contentieuse dès qu’un transfert de permis intervient pendant l’instance.
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