LE JUGE PEUT-IL RÉGULARISER L’ABSENCE DE DEMANDE DE RÉGULARISATION DE TRAVAUX ANTERIEURS IRRÉGULIERS ?

CAA Lyon 10 novembre 2022, MM.H et autres, n°21LY00063

Quels étaient les faits d’espèce ?

Le propriétaire d’une maison d’habitation de 63m2 s’est vu accorder un permis de construire par le maire de Dijon pour procéder à la surélévation et à l’extension de l’existant portant sa surface de plancher désormais à 175 m2. Suite à l’interruption des travaux du fait d’un constat relevant le caractère erroné de certaines mentions des plans déposés ainsi que diverses infractions aux règles d’urbanisme et à l’autorisation délivrée, le propriétaire a obtenu du maire un permis modificatif. Celui-ci porte notamment sur la hauteur de l'extension réalisée en limite séparative, sur la construction d'un palier et d'un escalier extérieur desservant une porte-fenêtre nouvellement créée, sur la modification de la clôture sur rue et du traitement des eaux pluviales, sur la suppression de l'isolation thermique par l'extérieur, et sur la régularisation d'une terrasse. Toutefois des tiers intéressés ont demandé au tribunal administratif de Dijon d’annuler ce permis modificatif, mais leurs requêtes ont été rejetées. Ces derniers ont alors interjeté appel auprès de la cour administrative d’appel de Lyon.

Dans quelle mesure l’administration peut-elle délivrer un permis modificatif ?

Suite à une demande en ce sens, l’administration peut délivrer un permis modificatif au titulaire d’un permis de construire en cours de validité, si d’une part la construction autorisée par le permis initial n’est pas achevée, d’autre part si les modifications apportées au projet initial n’en remettent pas en cause, par leur nature ou leur ampleur, sa conception générale.

Lorsqu’aucune obligation de permis de démolir n’est exigée par l’assemblée délibérante dans le quartier du projet, le titulaire du permis modificatif peut-il procéder à la démolition de l’existant afin de réaliser les transformations autorisées ?

NON- En l’espèce, le titulaire du permis modificatif a procédé à une déconstruction intégrale des murs, de la toiture et de la charpente, alors qu’il avait été seulement autorisé à surélever, puis étendre la maison déjà édifiée sur la parcelle. Il s’agit donc d’une « démolition » et non d’une « réhabilitation lourde ».

Or, bien qu’il ne soit pas établi que l’assemblée délibérante a institué l’obligation de demander un permis de démolir dans le quartier du projet, la démolition irréversible de l’existant ne permet pas au service instructeur d’apprécier si, par leur ampleur, les modifications apportées au projet, tel qu’il avait été initialement approuvé, n’en remettaient pas en cause la conception générale. Dès lors, l’administration aurait dû délivrer un nouveau permis et non un permis modificatif. Aussi, l’absence de demande de permis de démolir ne permet pas au service instructeur de vérifier le respect des règles d’urbanisme applicables à une construction nouvelle.

Un propriétaire titulaire d’une autorisation d’urbanisme initiale peut-il régulariser sa situation lorsque sa construction édifiée n’a pas respecté ladite autorisation ?

OUI- Par un arrêt du 10 novembre 2022, la cour administrative d’appel de Lyon a rappelé qu’une construction édifiée qui ne respecterait pas la déclaration préalable déposée ou le permis de construire obtenu ou encore aurait fait l’objet de transformations sans les autorisations d’urbanisme requises, peut être régularisée sur l’initiative du propriétaire. Lorsque celui-ci souhaite réaliser de nouveaux travaux, il lui appartient de présenter une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé. Dans l'hypothèse où l'autorité administrative est saisie d'une demande qui ne satisfait pas à cette exigence, elle doit inviter son auteur à présenter une demande portant sur l'ensemble des éléments devant être soumis à son autorisation. Cependant cette invitation ne signifie pas « refus de l’administration » à une demande portant sur les seuls nouveaux travaux envisagés. Elle sert uniquement à informer le pétitionnaire de la procédure à suivre.

En l’espèce, lors de la seconde demande de permis de construire modificatif, l’autorité administrative aurait dû refuser de le délivrer et se borner à inviter le pétitionnaire à présenter une nouvelle demande portant sur l’ensemble des éléments ayant modifié ou modifiant la construction initialement approuvée. De cette manière, l’illégalité n’a pas été régularisée par l’octroi de l’autorisation de construire.

Le juge peut-il régulariser l’absence de demande de régularisation de travaux antérieurs irréguliers ?

NON- Par un arrêt du 10 novembre 2022, la cour administrative d’appel de Lyon a établi que cette illégalité ne pouvait pas constituer un vice susceptible de faire l’objet d’une mesure de régularisation par un permis de construire modificatif au cours d’un sursis à statuer ou d’une annulation partielle comme le prévoit pour le juge administratif, l’article L.600-5 du code de l’urbanisme.