Conseil d'État, 7ème - 2ème chambres réunies, 06/05/2026, 504660, Mentionné dans les tables du recueil Lebon
L’Union sociale pour l’habitat contestait une disposition du décret n° 2024-1251 du 30 décembre 2024 modifiant l’article R. 2112-7 du code de la commande publique. Le texte précisait le régime applicable aux offices publics de l’habitat, aux organismes privés d’habitations à loyer modéré et à certaines sociétés d’économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux.
Le Conseil d’État distingue deux questions.
D’abord, l’ancienne rédaction de l’article R. 2112-7 du code de la commande publique n’imposait l’obligation de conclure les marchés à prix définitif qu’à certaines catégories d’acheteurs expressément énumérées. Les organismes HLM concernés n’étaient donc pas, par ce seul article, obligés de choisir un prix définitif.
Ensuite, lorsqu’un organisme HLM choisissait néanmoins de conclure un marché à prix définitif, aucune disposition ne l’excluait des règles prévues aux articles R. 2112-8 à R. 2112-14 du code de la commande publique. Ces règles étaient donc déjà applicables avant le décret de 2024.
Le décret n’a pas créé une obligation entièrement nouvelle. Il a clarifié un régime existant : le choix d’un prix définitif entraîne l’application des règles correspondantes du code, y compris pour les organismes HLM soumis au code de la commande publique, en l’absence de dérogation particulière du code de la construction et de l’habitation.
Cette analyse conduit le Conseil d’État à regarder les dispositions contestées comme réitératives. La requête, enregistrée plus de deux mois après la publication initiale des règles déjà applicables, était tardive.
Le premier réflexe consiste à qualifier le mode de détermination du prix. L’article R. 2112-8 distingue le prix définitif ferme et le prix définitif révisable. La rédaction du marché doit être cohérente avec la durée des prestations, leur exposition aux variations économiques et la structure réelle des coûts.
Pour un prix ferme, les documents contractuels doivent prévoir l’actualisation dans les conditions du code lorsqu’elle est applicable. Il faut notamment identifier la date d’établissement du prix initial, la date de début d’exécution servant au calcul, l’index ou la référence retenue et la formule utilisable sans ambiguïté.
Pour un prix révisable, la clause doit permettre un calcul objectif pendant l’exécution. Une formule trop générale, un index sans rapport avec les coûts ou une date de référence absente peut rendre la clause inutilisable et provoquer un différend lors des demandes de paiement.
Avant de publier la consultation, l’organisme HLM peut suivre cette méthode :
La décision ne signifie pas que tout marché HLM doit nécessairement comporter à la fois une actualisation et une révision. Le mécanisme dépend du type de prix retenu et des règles applicables au marché. En revanche, l’organisme ne peut pas choisir un prix définitif tout en ignorant les exigences réglementaires qui lui sont attachées.
En cours d’exécution, toute demande de paiement doit être contrôlée au regard de la clause signée. Modifier après coup la formule, remplacer un index ou compenser une clause mal rédigée peut soulever la question des conditions de modification du marché. La prévention du risque se joue donc dès la préparation de la consultation.
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