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QUEL DÉLAI A LE COLITI POUR DEMANDER LA DÉMOLITION D'UNE CONSTRUCTION ILLÉGALE ?

Le 15 août 2022
QUEL DÉLAI A LE COLITI POUR DEMANDER LA DÉMOLITION D'UNE CONSTRUCTION ILLÉGALE ?
Par un arrêt rendu le 6 avril 2022 (n°21-13.891), la Cour de cassation affirme que l'action en démolition d'une construction édifiée en violation du cahier des charges d'un lotissement se prescrit dans un délai de 30 ans.

La construction d'un abris de jardin en méconnaissance du cahier des charges d'un lotissement

En l'espèce, un propriétaire a fait construire un abris de jardin. Faisant partie du même lotissement que le propriétaire, un voisin a intenté une action en justice afin d'obtenir la démolition de cette construction et une indemnisation pour le préjudice subi. 

Le voisin fait valoir que cet abris a été construit en méconnaissance des clauses du cahier des charges du lotissement

La question de la prescription 

Le juge civil ne fait pas droit à cette requête, estimant que la prescription quinquennale s'applique dans la situation de l'espèce où la demande est fondée sur le non-respect des stipulations d'un document contractuel et a par conséquent un caractère personnel. 

L'affaire est portée en cassation.

La haute juridiction estime que les demandes étaient d'une nature différente justifiant ainsi deux délais de prescription distincts :

- la demande de réparation du préjudice est bien une action personnelle, la prescription quinquennale s'applique. 

- la demande de démolition de l'ouvrage fondée sur la violation du cahier des charges du lotissement est, elle, une action réelle immobilière qui se prescrit par 30 ans

La haute juridiction casse alors l'arrêt de la cour d'appel de Paris en ce que l'action en démolition ne peut être jugée irrecevable comme tardive. 

Pour rappel

La jurisprudence considère que le cahier des charges d'un lotissement constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis (Cass, 18 décembre 1991, n°89-21.046).

Par exemple, les restrictions au droit de propriété grevant les lots ont un caractère réel s'imposant aux acquéreurs des lots. 

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