UN LOTISSEMENT EST-IL UNE CONSTRUCTION EXISTANTE AU SENS DE LA LOI LITTORAL ?

Conseil d'État, 12 juin 2023, n° 459918.

Qu'est-ce que l'obligation d'urbanisation en continuité avec l'existant ? 

Quelle est la définition de la construction en continuité avec l'existant en zone littorale ?

Il s'agit d'une obligation issue de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme qui prévoit que "l'extension de l'urbanisation se réalise soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l'environnement". 

Cette disposition est issue de la loi Littoral et impose concrètement que l'extension de l'urbanisation d'une commune ne puisse se faire qu'en continuité des constructions existantes et ce, dans le but de limiter l'urbanisation effrénée des espaces côtiers ou à proximité de grandes étendues d'eau. Ainsi, il sera par principe impossible d'urbaniser des zones non-construites à proximité de zones qualifiées de littorales au sens du code de l'urbanisme. 

Quels étaient les faits de l'espèce ? 

En l'espèce, un projet de construction en zone soumise aux dispositions de la loi Littoral était particulièrement excentré du coeur historique de la commune d'implantation. La société Bouygues Immobilier qui portait le projet de construction justifiait du respect de la règle de l'urbanisation en continuité avec l'existant par la construction en continuité d'un lotissement existant qui était distant du quartier principal de la commune de près de cinq kilomètres. 

Saisi d'une demande d'annulation du permis de construire octroyé à la société Bouygues Immobilier, le tribunal administratif de Toulon a, par un jugement du 7 juillet 2020, rejeté les demandes d'annulation. Par la suite, la Cour administrative d'appel de Marseille a, par un arrêt en date du 28 octobre 2021, fait droit aux demandes d'annulation du permis de construire en considérant que la construction en continuité d'un lotissement excentré du village principal ne constituait pas une construction en continuité avec l'existant au sens de la loi Littoral et que par ailleurs, le permis de construire octroyait un droit à la construction dans une zone séparée d'une zone urbanisée de la commune par une vaste étendue forestière et agricole. Dans ces circonstances, la Cour a annulé le permis de construire, c'est contre cette annulation que la société Bouygues Immobilier s'est pourvue en cassation devant le Conseil d'État. 

Quelle appréciation le Conseil d'État donne-t-il d'un lotissement pour qualifier l'urbanisation de la zone proche de construction en continuité de l'existant ? 

Dans cet arrêt du Conseil d'État rendu le 12 juin 2023 sous le n° 459918, le juge administratif annule la décision d'annulation du permis de construire rendue par la Cour administrative d'appel de Marseille. En l'espèce, le juge de cassation considère que la Cour n'a pas limité son appréciation à la recherche du seul nombre et de la seule densité des constructions du secteur en continuité duquel se situait le projet. En l'espèce, le lotissement préexistant était constitué d'habitations mitoyennes et que les secteurs adjacents étaient composés d'une centaine de logements et de terrains de sport communaux.

Ces éléments permettaient ainsi de considérer que les constructions nouvelles s'inscrivaient dans l'existant et satisfaisaient ainsi aux dispositions de la loi Littoral, ce qui a conduit à une annulation de l'arrêt de la Cour administrative d'appel de Marseille. 

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