Deux décrets récents – décret n° 2024-1248 du 30 décembre 2024 et décret n° 2025-461 du 26 mai 2025 – ont modifié les règles de validité des AEC adossées à un permis de construire (PC/AEC).
L’objectif annoncé était la simplification et la convergence des règles entre urbanisme et commerce, mais le résultat est une coexistence de cinq régimes différents, créant une véritable insécurité juridique pour les porteurs de projet.
Pour les AEC accordées depuis le 1er janvier 2025 :
- La validité court un an après la déclaration d’achèvement des travaux, avec un délai maximal de 7 ans après la date de caractère définitif du PC.
- Objectif : éviter qu’une AEC devienne caduque si les travaux commencent tardivement.
Pour les AEC délivrées entre 2021 et 2024 :
- Des prolongations automatiques d’un ou deux ans ont été instaurées, selon la période de délivrance.
- Les projets de grande taille (>6 000 m²) peuvent bénéficier d’une validité portée jusqu’à 9 ans après la date définitive du PC.
- Cinq régimes différents coexistent désormais (selon la date et le type de l’autorisation).
- Les textes modificateurs ne sont pas intégrés directement au Code de commerce ou au Code de l’urbanisme, rendant la lecture des règles encore plus difficile.
- La question des effets de la caducité d’un PC sur l’AEC reste incertaine, bien que le Conseil d’État ait récemment affirmé un principe d’indivisibilité (CE, 16 mai 2025, n° 470005).
La validité des autorisations commerciales et des permis de construire doit être vérifiée au cas par cas, en tenant compte des nouvelles dispositions et de leur application dans le temps.
Le Cabinet Lapuelle accompagne ses clients pour sécuriser leurs projets commerciaux et problématiques d'urbanisme, anticiper les risques de caducité et optimiser les délais.
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