CAA de PARIS, 1ère chambre, 06/08/2026, 25PA02298, Inédit au recueil Lebon
Une société de promotion immobilière avait déposé une demande de permis de construire. Le maire d’Épinay-sur-Seine lui avait opposé, le 4 novembre 2015, un sursis à statuer de deux ans. Ce sursis a ensuite été définitivement annulé pour insuffisance de motivation et méconnaissance de l’article L. 111-10 du code de l’urbanisme alors applicable.
La Cour administrative d’appel de Paris rappelle que toute illégalité commise par l’administration constitue une faute, à condition que le demandeur établisse un préjudice présentant un lien direct et certain avec cette illégalité.
En l’espèce, la société disposait d’une promesse de vente sur le terrain d’assiette. Après deux prorogations, les propriétaires ont refusé de prolonger à nouveau la promesse et ont cédé le terrain à un autre opérateur le 28 décembre 2016, avant que le tribunal ne statue sur la légalité du sursis.
La commune soutenait que le promoteur avait abandonné son projet et qu’il n’avait pas confirmé sa demande de permis à l’expiration du sursis. La Cour écarte ces arguments : la société avait perdu la maîtrise foncière avant l’expiration du sursis précisément en raison du blocage provoqué par la décision illégale. Elle ne pouvait donc pas lui reprocher de ne pas avoir confirmé ultérieurement une demande portant sur un terrain qu’elle ne maîtrisait plus.
Aucune faute ou négligence du promoteur n’exonérait ainsi la commune. L’illégalité du sursis et la perte de la maîtrise foncière étaient suffisamment liées pour engager la responsabilité communale.
L’engagement de la responsabilité ne garantit pas l’indemnisation de tous les montants réclamés. Chaque poste doit être justifié par une facture, un contrat, une preuve de paiement et des éléments établissant son lien avec la décision illégale.
La Cour rappelle que la perte de bénéfices attendus d’une opération immobilière empêchée par un sursis illégal présente, en principe, un caractère éventuel. Elle ne devient indemnisable que si des circonstances particulières permettent de la regarder comme directe et certaine, par exemple des engagements souscrits par de futurs acquéreurs ou des négociations commerciales suffisamment avancées.
Dans cette affaire, le promoteur ne produisait pas de preuves suffisantes pour les frais de gestion réclamés. Des paiements entre sociétés liées et des échanges de courriels ne démontraient pas, à eux seuls, la réalité des prestations accomplies. Le manque à gagner n’était pas davantage établi dans les conditions exigées.
En revanche, les frais exposés auprès du cabinet d’architecture à hauteur de 105 274,80 euros, ainsi que les frais de caution et d’immobilisation à hauteur de 1 375,50 euros, correspondaient à des prestations effectives en lien avec la faute. La condamnation de la commune fixée par les premiers juges à 106 651,50 euros a été maintenue, les appels du promoteur et de la commune étant rejetés.
La décision apporte aussi une précision pratique sur la prescription quadriennale. Le recours en annulation avait interrompu la prescription. Le jugement était passé en force de chose jugée le 10 février 2018, de sorte qu’un nouveau délai avait couru à compter du 1er janvier 2019 et expirait le 31 décembre 2022. La réclamation indemnitaire, reçue le 30 décembre 2022, était donc recevable.
Le porteur de projet doit ainsi :
Pour la commune, le risque doit être évalué dès le recours contre le sursis. Il faut préserver le dossier d’instruction, les motifs de la décision, la chronologie foncière et les éléments susceptibles de démontrer une cause extérieure ou une faute du pétitionnaire. Une illégalité établie n’empêche pas de discuter utilement la réalité, le montant et le lien de causalité de chaque préjudice.
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